Było już o inwestowaniu na działkach rolnych, było też o możliwościach zabudowy na terenach leśnych. Ostatni punkt w programie, to lokalizacje nad wodą. Z ogromną przyjemnością oswoję dla Ciebie ten temat. Kto bowiem nie chciałby mieć domu na działce z linią brzegową oraz widoku na „wielki błękit”? To spełnienie marzeń większości z nas, ze mną oczywiście na czele.
Jak się domyślasz, nie bez powodu zostawiłam sobie tą „przyjemność” na koniec. To temat „morze”, szeroki jak Amazonka i długi jak Nil. Zacznijmy więc od początku, czyli definicji i podstaw prawnych.
Budowa domu nad wodą
Poruszane tematy
1. Podział wód
Ustawa Prawo wodne z 20 lipca 2017 roku, określa sprawy podziału, zagospodarowania i własności wód oraz gruntów pokrytych wodami jako mieniem Skarbu Państwa. Według niej podstawowy podział wód to rozdział na wody powierzchniowe i wody podziemne. Wodami powierzchniowymi są wody morza terytorialnego, morskie wody wewnętrzne oraz śródlądowe wody powierzchniowe. Wodami podziemnymi są te pod powierzchnią ziemi, w tym wody gruntowe. Śródlądowe wody powierzchniowe dzielą się znowu na: śródlądowe wody płynące oraz śródlądowe wody stojące. Ten podział warto przeanalizować dokładniej, bowiem to od niego zależą kwestie związane z prawem do zakupu, pierwokupu, czy tez możliwością i sposobem zabudowy.
- Śródlądowymi wodami płynącymi nazywamy wody w ciekach naturalnych, źródłach, jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych o ciągłym albo okresowym naturalnym odpływie lub odpływie wód powierzchniowych oraz sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących czy kanałach.
- Śródlądowymi wodami stojącymi nazywamy wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi.
2. Oznaczenia w ewidencji gruntów
Zgodnie Rozporządzeniem Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków:
Grunty pod wodami dzielą się na:
- Grunty Wm – grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi,
- Grunty Wp – grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi,
- Grunty Ws – grunty pod śródlądowymi wodami stojącymi.
Grunty rolne pokryte wodami dzielą się na:
- Grunty Wsr – grunty rolne pod stawami (do hodowli i przechowywania ryb),
- Grunty W – grunty rolne pod rowami (funkcja melioracji).
Pamiętaj, że w przypadku gruntów pod wodami możesz dokonać zmian w ewidencji na podstawie decyzji ustalającej charakter wód. Wydaje ją minister na wniosek Wód Polskich, właściciela nieruchomości przyległej do wód lub właściciela nieruchomości znajdującej się pod wodą.
3. Wody publiczne a prywatne
Większość wód śródlądowych w Polsce należy do Skarbu Państwa, a więc są to wody publiczne. Zasady z ich korzystania reguluje ustawa Prawo wodne, o której już wspominałam wcześniej. Częścią publicznego jeziora czy rzeki jest również pas nabrzeżny o szerokości 1,5 metra od linii brzegowej. Pas ten nie może być zamknięty za pomocą ogrodzenia a należąc do właściciela działki musi być udostępniony publicznie i udostępniany na potrzeby związane z utrzymywaniem wód, ustawiania znaków czy urządzeń pomiarowych. Pamiętaj, że zakaz grodzenia nie oznacza jednoczesnej zgody na wszelkie formy użytkowania tego terenu. Jako właściciel masz prawo zakazać biwakowania, wędkowania, korzystania z pomostów czy aktywności sportowych.
Linia brzegowa to krawędź brzegu, linia stałego porostu traw albo też linia, którą ustala się według średniego stanu wody z okresu ostatnich 10 lat. Linia ta stanowi również ewidencyjną granicę gruntów. W przypadku niejasności (w niektórych zbiornikach linia ta się zmienia ze względu na porę roku czy ilość opadów), możesz ją ustalić składając wniosek wraz z projektem rozgraniczenia gruntów wykonanym przez geodetę.
Wodami prywatnymi zgodnie z Prawem wodnym są śródlądowe wody stojące oraz wody w rowach i stawach znajdujące się w granicach prywatnej nieruchomości gruntowej. Nie mogą one być związane bezpośrednio z żadnym ciekiem naturalnym.
4. Temat własności i sprzedaży gruntów
Własność gruntów pokrytych wodami płynącymi uzależniona jest od własności wody, która po nich płynie.
Śródlądowe publiczne wody płynące nie podlegają obrotowi. W przypadki działki prywatnej pokrytej w jakiejś części wodami płynącymi konieczne będzie wydzielenie tej części działki z wodami (na podstawie ustalenia linii brzegowej) lub ewentualnie przekwalifikowanie jej na rowy. Warunkiem jest jednak spełnienie kilku podstawowych zasad. Rów musi być sztucznym korytem z wodą o szerokości dna mniejszej niż 1,5 m.
Śródlądowe wody stojące, woda w rowie oraz woda w stawie, który nie jest napełniany w ramach usług wodnych, ale wyłącznie wodami opadowymi, roztopowymi lub wodami gruntowymi stanowią własność prywatną. Tym samym jej zbycie jest możliwe.
Pamiętaj, że w związku ze zmianą Ustawy Prawo wodne w 2018 roku prawo do pierwokupu względem gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi przysługuje Skarbowi Państwa. Decyzję o skorzystaniu z tego prawa podejmuje właściwy starosta, w porozumieniu z ministrem ds. gospodarki wodnej.
5. Procedury
Jeśli planujesz inwestycje wymagające szczególnego korzystania z wód, budowę urządzenia wodnego (np. pomostu lub stawu) lub zastanawiasz się nad lokalizacją budynku na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, to pamiętaj, że oprócz procedur w wydziale architektury będziesz też musiał uzyskać pozwolenie wodnoprawne w odpowiedniej jednostce Państwowego Gospodarstwa Wodnego. Realizacja niektórych przedsięwzięć wymaga tylko zgłoszenia wodnoprawnego a innych pozwolenia, zgodnie z katalogiem wymienionym w ustawie Prawo Wodne.
Załącznikiem do wniosku o wydanie decyzji pozwolenia wodnoprawnego może być operat wodno-prawny, decyzja środowiskowa, decyzja o warunkach zabudowy a czasami też dokumentacja hydrogeologiczna, w zależności od rodzaju inwestycji.
Oprócz sprawdzenia zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, konieczne więc będzie zakwalifikowanie planowanej inwestycji pod kątem wymogów Prawa wodnego oraz uzgodnień czy dodatkowych decyzji do uzyskania. Pamiętaj, że są one podstawą do wydania pozwolenia na budowę i bez nich jest to niemożliwe.
6. Wyzwania i ograniczenia
Budowa domu nad wodą, choć ma wiele zalet, wiąże się również z pewnymi wyzwaniami i ograniczeniami, które trzeba dokładnie rozważyć przed podjęciem decyzji o inwestycji. Oprócz zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który określa nam możliwości i parametry dla zabudowy koniecznie zweryfikuj więc:
- Ryzyko powodzi: Jednym z największych zagrożeń związanych z budową nad wodą jest ryzyko powodzi. Mapy zagrożeń powodziowych możesz sprawdzić na Hydroportalu – ogólnodostępnej bazie dotyczącej tematyki wodnej. Dodatkowo takie dane widoczne są na załącznikach graficznych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Myśląc o inwestycji konieczne zweryfikuj ten aspekt. Budowa domu na obszarach zalewowych czasami w ogóle nie będzie możliwa, jeśli taką decyzję w stosunku do określonego terenu wydadzą Wody Polskie. Jeśli możliwość zabudowy jest dopuszczona to będziesz musiał dostosować parametru obiektu: zrezygnować z podpiwniczenia, zastosować odpowiednią technologię posadowienia czy wynieść budynek powyżej poziomu zalewu. No i najważniejsze: poziom wód się zmienia. Pamiętaj o tym i bądź rozważny, szczególnie jeśli myślisz o lokalizacji obiektu mieszkalnego.
- Rodzaj gruntu oraz koszty posadowienia: Lokalizacje blisko cieków, zbiorników wodnych, rowów melioracyjnych często obciążone są „niestabilnym” lub nienośnym gruntem a koszty wykonania fundamentów mogą być podwyższone. Badania geotechniczne gruntu to podstawa w celu określenia warunków posadowienia. Palowanie obiektów, konieczność wykonania kosztownych izolacji przeciwwodnych czy systemów odwodnienia mogą przewyższyć budżet inwestycji.
- Podatność na wilgoć i korozję: Bliskość wody zwiększa ryzyko wystąpienia problemów związanych z wilgocią, takich jak pleśń, grzyby czy korozja materiałów budowlanych, co wymaga częstszych konserwacji. Stała ekspozycja na wilgoć i sól (w przypadku wody morskiej) może przyspieszać korozję i degradację materiałów budowlanych, co skraca ich żywotność.
- Insekty i szkodniki: Bliskość wody może przyciągać owady, co może być uciążliwe, zwłaszcza w sezonie letnim.
- Zmienność poziomu wód, problem z dostępnością do działki: W niektórych lokalizacjach poziom wód może się znacząco zmieniać w ciągu roku, co może wpływać na użytkowanie działki i dostępność wody do rekreacji.
- Trudności z uzyskaniem pozwoleń: Budowa w pobliżu wody wiąże się z koniecznością uzyskania dodatkowych pozwoleń i spełnienia surowszych wymogów prawnych, co może mocno wydłużyć proces budowlany i zwiększyć jego koszty. Uzgodnienia z Wodami Polskimi, uzyskanie decyzji środowiskowych czy specjalistycznych opracowań technicznych to coś, co musisz uwzględnić w kosztami i czasie inwestycji.
- Ograniczenia w zabudowie ze względu na formy ochrony przyrody: Ze względu na ochronę przyrody, wiele terenów nadwodnych objętych jest ścisłymi przepisami dotyczącymi zabudowy, co może ograniczać możliwości realizacji planowanego projektu. Inwestycje na terenach chronionych przyrodniczo zawsze wiążą się z dodatkowymi ograniczeniami. To ty tutaj jesteś gościem, musisz się dostosować do natury. Siedliska dzikich zwierząt, szczególnie ptactwa, mogą znacznie wpłynąć na aspekt inwestycyjny. Dla przykładu, według przepisów ochrony przyrody np. w parku krajobrazowym nie można wybudować obiektu budowlanego bliżej niż 100 m od brzegu rzeki.
- Wysokie koszty ubezpieczenia: Działki nad wodą mogą być objęte wyższymi składkami ubezpieczeniowymi ze względu na zwiększone ryzyko powodzi i innych zagrożeń.
7. Zalety lokalizacji nad wodą
Przebrnęliśmy przez formalności i definicje, opisaliśmy jak świadomie przeanalizować teren pod kątem ograniczeń typowych dla lokalizacji nad wodą. Teraz czas skupić się na czymś przyjemniejszym. Działka nad wodą przyciąga bowiem zarówno osoby szukające rekreacji jak i tych, którzy marzą o stałym zamieszkaniu w takim miejscu. Oto niektóre z głównych zalet takich lokalizacji:
- Piękne widoki, bliskość natury, unikalna atmosfera: Widok na wodę jest jedną z największych atrakcji takiej działki. Wschody słońca z kubkiem kawy na pomoście to coś, co polecam każdemu z Was!
- Możliwość rekreacji oraz prowadzenia zdrowszego trybu życia: Działka nad wodą daje dostęp do wielu form rekreacji, takich jak pływanie, wędkowanie czy kajakarstwo. Przebywanie nad wodą zachęca do aktywności fizycznej na świeżym powietrzu, co sprzyja zdrowemu trybowi życia. W moim wydaniu jest także pływanie na desce SUP i docieranie do najdalszych zakamarków i dzikich plaż. Posiadanie działki nad wodą daje też możliwość zbudowania własnego pomostu, prywatnej plaży lub miejsca do cumowania łodzi.
- Cisza i spokój: Wiele działek nad wodą znajduje się z dala od zgiełku miasta, co zapewnia ciszę i spokój, idealne warunki do relaksu i odpoczynku. Woda ma też zdolność do naturalnego chłodzenia powietrza – przyda się w upalne dni:)
- Przyciąganie dzikiej przyrody: Działki nad wodą są często siedliskiem wielu gatunków ptaków, ryb i innych zwierząt, co czyni je idealnym miejscem dla miłośników przyrody.
- Wartość inwestycyjna: Działki nad wodą często zyskują na wartości z czasem, co może czynić je dobrą inwestycją. Są też bardziej atrakcyjne na rynku nieruchomości.
8. A co z „houseboatami”?
A co jeśli nie dysponujesz działką a chcesz mieć dom na wodzie?
Domki na wodzie w wielu zagranicznych lokalizacjach to widok codzienny i powszechny. Często tworzą ciekawe formy noclegowe: mieszkania czy hotele, a czasami przyjmują formy rozbudowanych lokali gastronomicznych. Berlin, Hamburg, Amsterdam oraz inne miasta „na wodzie” w Europie to ich najczęstsze lokalizacje. Również w Polsce to coraz częstszy widok, szczególnie w zakresie obiektów rekreacyjnych czy gastronomicznych. Mamy też sukcesy w zakresie pływających domów zamieszkiwanych całorocznie. Pierwszy taki obiekt zacumował wiele lat temu, w 2013 roku na Odrze we Wrocławiu przecierając szlaki w zakresie wymaganych procedur administracyjnych. W związku z coraz większym zainteresowaniem coraz więcej polskich firm produkuje pływające domy, głównie na rynki zagraniczne. Pewnie będziecie zaskoczeni, ale nasza bydgoska stocznia jest producentem popularnego już modelu „houseboata” cumującego niedaleko budynku Burdż Kalifa w Dubaju. Może więc mieszkanie na wodzie to przyszłość? Może mobilność, brak przywiązania do gruntu oraz niezależność od sąsiedztwa to kolejny kierunek rozwoju, nie tylko w kontekście inwestycyjnym, ale też i społecznym?
Jak wygląda ten temat w Polsce od strony prawnej? Czy takie obiekty wymagają tych samych pozwoleń, co obiekty budowlane? Pływające domy według polskiego prawa nie spełniają wymogów domów mieszkalnych ze względu na brak fundamentów i powiązania z gruntem. Wyposażone w silniki elektryczne, zbiorniki paliwa, systemy nawigacyjne oraz obowiązek rejestracji jako jednostki pływającej kwalifikują się jako środek transportu, a nie budowli, budynku mieszkalnego czy domku rekreacyjnego. Z drugiej zaś strony po zainstalowaniu zbiorników, filtrów, fotowoltaiki i baterii słonecznych stanowią mobilne, autonomiczne i ekologiczne obiekty z wszelkimi ”domowymi ”wygodami”, funkcjonalnymi pomieszczeniami i instalacjami. To również obiekty bardzo bezpieczne i trwałe ze względu na siatkobetonową konstrukcję pływaków. To daje możliwość przemieszczania się po wodzie również w zimie.
Istotną rzeczą jest kwestia lokalizacji naszego „pływającego domu”. Jeśli chcemy, aby był on zacumowany na rzece, jeziorze czy zbiorniku z naturalnym dopływem to obowiązuje nas ustawa Prawo Wodne i konsekwencje z tym związane, np. koszty cumowania, przystani, czy zgłoszenie wodnoprawne dotyczące postoju na wodach płynących. Trzeba też pamiętać, że taki „houseboat” nie ma adresu i nie da się w nim zameldować. W zamian za to nie poniesiesz kosztów zakupu działki budowlanej, jej urządzenia, uzbrojenia czy utrzymania.
Było trochę „lania wody”, ale było też i rzeczowo. Było o wadach i było a zaletach. Jak wiadomo, to co ma wartość wymaga wcześniejszej pracy, wiedzy i przede wszystkim cierpliwości. Niech nie zniechęca Cię więc ilość zagadnień czy zawiłość przepisów prawa, szczególnie tego wodnego. Skupmy się na celu i do dzieła!
Jeśli masz pytania pisz do Nas, chętnie pomożemy!
Czytaj więcej: