Sytuacja wydawałoby się idealna. Przepiękny teren, malownicze wzgórza w oddali i cisza. Tablica z numerem telefonu oraz informacja „SPRZEDAM DZIAŁKĘ ROLNĄ”. Myślisz sobie, co by było, gdyby udało się kupić ten piękny kawałek ziemi i zbudować na nim swój „mały raj”. Wyobraźnia potrafi zdziałać cuda w takim momencie, prawda? Już pijesz wirtualną kawę na jeszcze bardziej wirtualnym tarasie. Decydujesz się i dzwonisz. Cena okazuje się bardzo atrakcyjna, prawie tak samo jak okolica. Co teraz zrobisz?
Budowa domu na działce rolnej
Poruszane tematy
Takie historie zdarzają się często, ponieważ niska cena działek rolnych w zestawieniu z ciekawą lokalizacją zawsze przykuwa uwagę potencjalnego inwestora. Nie ma się czemu dziwić. Świadomie lub nie, szukamy kontaktu z naturą i uciekamy z zatłoczonych i głośnych miast. Czy można kupić taką działkę nie będąc rolnikiem i potem na niej inwestować? Czy budowa na działce rolnej jest w ogóle możliwa? Czy niska cena oznacza okazję, czy raczej próbę sprzedania terenu o ograniczonych możliwościach zabudowy?
Od czego zacząć analizę, skąd czerpać informacje i jak świadomie podjąć decyzję. Poniżej dzielimy się wiedzą na temat inwestowania na działkach rolnych.
Co to jest grunt rolny, jakie są jego rodzaje i klasy
Grunt rolny to nieruchomość użytkowana do produkcji rolnej, chyba, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przypisane jest jej inne przeznaczenie. Definicja terenów rolnych znajduje się w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie jej treścią, gruntami rolnymi określa się obszary o rolnym sposobie użytkowania oznaczonym w ewidencji gruntów, jako:
- R– grunty orne,
- Br- grunty rolne zabudowane,
- Ł– łąki,
- S– sady,
- Ps– pastwiska trwałe,
- Wsr– tereny pod stawami,
- W– grunty pod rowami,
- Lzr– grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.
Grunty orne podzielone są dodatkowo na klasy bonitacyjne gleby oznaczające ich produktywność rolniczą. Grunty te mają klasy od I do VI, a łąki i pastwiska klasy od I do IV. Wyższe klasy (I-III) oznaczają lepsze jakościowo grunty, klasy niższe (IV-VI) oznaczają grunty gorszej jakości, mniej produktywne rolniczo. Rodzaj i klasę gruntu na działce sprawdzisz przede wszystkim w wypisie i wyrysie z rejestru gruntów. Użytki gruntowe są również widoczne na darmowych i ogólnodostępnych portalach geodezyjnych.
Pamiętaj, że grunty pochodzenia mineralnego i organicznego klas od I do III, podlegają ochronie na mocy Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Inwestowanie „nierolnicze” na takich terenach jest bardziej skomplikowane i kosztowne, wymaga wyłączenia z produkcji rolniczej. W przypadku braku miejscowego planu jest to wręcz niemożliwe, więc unikaj takich terenów.
Budowa domu na działce rolnej
Czy można kupić teren rolny nie będąc rolnikiem
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego daje możliwość zakupu działki rolnej wyłącznie rolnikowi indywidualnemu. Istnieje jednak kilka wyjątków od tej reguły:
- jeśli nieruchomość rolna jest mniejsza niż 0,3 ha-nie podlega Ustawie. Tyle możesz kupić nie będąc rolnikiem bez żadnych dodatkowych konsekwencji,
- jeśli nieruchomość rolna mieści się w przedziale 0,3ha-1 ha (ma maksymalnie 9999 m2). Tyle możesz kupić nie będąc rolnikiem. Pamiętaj, że w tej sytuacji Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma prawo do pierwokupu. Prawa tego nabiera po otrzymaniu informacji od notariusza, u którego zostaje zawarta warunkowa umowa (między zbywającym a nabywcą). Dyrektor KOWR-u ma miesiąc na podjęcie decyzji. Jeśli się nie zdecyduje, podpisujesz właściwą umowę sprzedaży i ziemia jest Twoja,
- jeśli nieruchomość rolna jest większa niż 1 ha to możesz ją kupić nie będąc rolnikiem, jeżeli uzyskałeś zgodę od KOWR na drodze administracyjnej.
W tej sytuacji musisz się zobowiązać do uprawy zakupionej ziemi przez okres minimum 5 lat. W tym okresie nabyta nieruchomość nie może też zostać sprzedana.
- nieruchomość rolną możesz także kupić, gdy jesteś bliską osobą zbywającego (zstępnym, wstępnym, rodzeństwem, dzieckiem rodzeństwa, rodzeństwem rodziców, małżonkiem, osobą przysposabiającą i przysposobioną oraz pasierbem).
Nabycie nieruchomości rolnej od osoby bliskiej – nie podlega ograniczeniom wynikającym z przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w związku z czym jest najprostszym sposobem na nabycie większych powierzchni gruntów rolnych. W takiej sytuacji nie jest wymagana zgoda KOWR-u.
Jeśli planujesz budowę domu na działce rolnej o powierzchni do 0,3 ha, bez problemu kupisz grunt nie będąc rolnikiem. Kluczowe w takiej sytuacji staje się określenie rodzaju i klasy gruntu oraz przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku, określenie możliwości wydania warunków zabudowy.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i decyzja o warunkach zabudowy
Skoro już wiesz, że możesz kupić działkę nie będąc rolnikiem to teraz pora na określenie czy i jak możesz na niej inwestować. Przed zakupem działki, szczególnie tej rolnej, dokładnie sprawdź księgę wieczystą, wypis i wyrys gruntów oraz wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. O wszystkich tych elementach pisaliśmy szczegółowo w blogu: https://modulovi.pl/dzialka-pod-dom-modulowy/.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
W przypadku działki rolnej(niezależnie od rodzaju i klasy gruntu) to właśnie zapis jej przeznaczenia w planie miejscowym będzie oznaczał możliwość zabudowy o określoną funkcji. Jeśli chcesz sprawdzić czy Twoja działka objęta jest planem lub sprawdzić jego treść, złóż wniosek o wydanie wypisu i wyrysu do właściwego urzędu. Możesz też to bezpłatnie zweryfikować poprzez elektroniczne portale SIP (System Informacji Przestrzennej).
Jeśli interesuje Cię realizacja obiektu letniskowego lub rekreacji indywidualnej, to właśnie takiej funkcji szukaj w zapisach Uchwały. Działki przeznaczone do zabudowy jednorodzinnej nie będą się nadawały do zlokalizowania obiektu letniskowego. Oprócz funkcji znajdziesz tu również opis wymaganych parametrów dla obiektu i zagospodarowania terenu: wysokość budynku, rodzaj dachu, ilość kondygnacji a także współczynniki zabudowy czy terenów zielonych.
Szukaj też informacji o ograniczeniach związanych z zabudową. Sprawdź, czy teren nie leży na obszarze zalewowym, chronionym (typu Natura 2000) albo podlega zakazie zabudowy z tytułu lokalizacji przy wałach przeciwpowodziowych czy linii energetycznej. Możliwość przyłączenia do mediów jest istotna w przypadku obiektów przeznaczonych na stały pobyt. Obiekty letniskowe sezonowe nie muszą spełniać tych wymagań, chociaż coraz częściej są realizowane w systemie całorocznym.
Niezależnie od tego czy obiekt jest mniejszy i wymaga wyłącznie zgłoszenia do urzędu, czy bardziej skomplikowany i wymagane jest pozwolenie na budowę, zawsze musi być zgodny z zapisami miejscowego planu. Oczywiście można próbować zmieniać jego zapisy ale w przypadku niewielkich inwestycji jest to zbyt duży koszt, nie mówiąc o ryzyku.
Decyzja o warunkach zabudowy
Co zrobić, gdy nasza działka nie jest objęta miejscowym planem? Będziesz musiał uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, nawet, jeśli chcesz postawić obiekt rekreacyjny nieprzeznaczony na pobyt stały.
Pamiętaj, że w przypadku terenów rolniczych o wysokich parametrach produktywności (klasy od I do III), uzyskanie warunków zabudowy w obecnym stanie prawnym nie jest możliwe. Dodatkowo, aby je uzyskać musisz spełnić szereg wymogów dotyczących sąsiedztwa w obszarze analizowanym, dostępu do drogi publicznej czy też mediów.
Szukając działki rolnej pod zabudowę staraj się ją znaleźć na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. To gwarancja możliwości realizacji określonej zabudowy. W przypadku braku miejscowego planu unikaj terenów rolnych o klasach wyższych, chronionych Ustawą zweryfikuj teren pod kątem możliwości wydania warunków zabudowy. Działka w środku niczego, bez dojazdu, mediów oraz brak planu miejscowego to coś, czego naprawdę musisz unikać.
Jeśli nie masz czasu lub nie radzisz sobie z określeniem możliwości zabudowy na działce, zawsze najlepszym rozwiązaniem będzie zlecenie takiej analizy lokalnemu architektowi. Jeśli go nie znajdziesz, skontaktuj się z nami:)
Czy można zmienić klasę gruntu
Gdy w ramach nieruchomości nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania spotykasz chronione grunty wyższych klas, np. klasy III, teren traci swój potencjał inwestycyjny. W takich sytuacjach, mając solidne podstawy możesz próbować obniżyć klasę gruntu.
Szczegółowy opis klas gleby zawiera Rozporządzenie z dnia 12 września 2012 r. w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów, w którym znajdziemy rodzaj kryteriów, według których nadawane są klasy. Grunt z biegiem czasu podlega naturalnym przemianom a także ekspansywnemu wpływu działań człowieka. Głównie jednak poprzez gwałtowne zjawiska przyrodnicze takie jak powódź, trzęsienia ziemi, osuwiska, może nastąpić zmiana jego profilu. Aby określić na nowo klasę gruntu(pierwotne klasy były wprowadzane w latach 50 i 60tych), należy złożyć wniosek do właściwego Starosty-Wydział Geodezji, Kartografii i Gospodarki Nieruchomościami.
Proces klasyfikacji jest wykonywany przez tzn. klasyfikatora gruntów i obejmuje kilka etapów:
- analizę materiałów geodezyjnych i kartograficznych,
- klasyfikację ziemi w terenie,
- wykonanie operatu pomiarowo- klasyfikacyjnego.
Wydanie decyzji zatwierdzającej projekt zmian klasyfikacji zgodnie z operatem klasyfikatora oraz ujawnienie tych zmian przez geodetę w ewidencji gruntów to kolejne kroki.
Ze względu na lukę w definicjach prawnych i określonych wymagań dla zawodu klasyfikatora, zmiana klasy gruntu budzi często kontrowersje. Niektóre urzędy są otwarte na możliwość zatrudnienia własnego klasyfikatora przez inwestora a inne narzucają osobę wyłonioną przez siebie do współpracy.
Musisz pamiętać, że koszty zatrudnienia klasyfikatora oraz uprawnionego geodety zawsze będą po Twojej stronie a grunty chronione na mocy Ustawy wymagają solidnych podstaw i rzetelnie opracowanych materiałów, aby mogły ulec zmianie.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej
Co do zasady wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej odbywa się dwuetapowo. Pierwszy etap to przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze już na poziome zapisów planu zagospodarowania(odrolnienie). Kolejny etap to uzyskanie decyzji na wyłączenie gruntów rolnych na etapie rozpoczęcia inwestycji, przy realizacji dokumentacji projektowej. Jej uzyskanie jest konieczne przed złożenie wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na budowę czy zgłoszenia budowy. Decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej wymagają:
- użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego klas I, II, III, IIIa, IIIb,
- użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego,
- inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Złożenie wniosku i decyzja są bezpłatne, lecz opłaty z tytułu jej uzyskała decyzji to tzw. „należność” oraz „opłaty roczne”. Opłatę roczną opłaca się przez okres 10 lat, każdego roku wynosi ona 10% należności. Obowiązek powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji a wysokość opłat jest uzależniona przede wszystkim od klasy gruntu, jego powierzchni i kosztów
Wniesienie opłat nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku domu do 0,02 ha w przypadku budynku wielorodzinnego. Gdy przekroczysz tą powierzchnię, od nadwyżki zostanie naliczona należność i opłaty roczne. Przykładowo: należność za odrolnienie 1 ha gleby pochodzenia mineralnego i organicznego klasy IIIa wynosi 320 595 zł. Jeżeli cena Twoich gruntów jest niższa od wyliczonej należności, wpłacasz różnicę między wyliczoną kwotą należności a ceną ziemi. Pamiętaj, że działki rolne znajdujące się w granicach administracyjnych miast są odrolnione z mocy prawa, ale bezwzględnie wymagają decyzji wyłączenia z produkcji rolnej tak samo jak działki poza miastami.
Wracając do pierwszego akapitu tego bloga. Jeśli jeszcze raz zobaczysz tabliczkę z napisem ”SPRZEDAM DZIAŁKĘ ROLNĄ”, a miejsce będzie dla Ciebie atrakcyjne, nie zwlekaj i koniecznie zadzwoń. Skoro przeczytałeś nasz obszerny tekst to wiesz od czego zacząć analizę, jakich informacji potrzebujesz i gdzie ich szukać.
MOŻE TO JEST WŁAŚNIE TWOJE MIEJSCE NA ZIEMI?
Czytaj więcej: