Budowa domu na działce leśnej

W poprzednim blogu oswajaliśmy temat budowy domu na działce rolnej. Idąc krok dalej spróbujemy tym razem wejść z Wami ”do lasu”. Dosłownie i w przenośni. Bowiem jak się okazuje, inwestowanie na działkach rolnych pod kątem skomplikowania i różnorodności procedur to tak zwana ”bułka z masłem” przy działkach leśnych.

Jako zwolenniczka wędrówek, leśnych campingów, domów „pod lasem” oraz kontaktu z naturą w każdej możliwej postaci, z dużym zainteresowaniem (niestety czasami i niepokojem) obserwuję inwestycje na właśnie takich terenach. Las od zawsze był naturalnym środowiskiem przyrodniczym i ostoją dzikich zwierząt. Dla człowieka stał się oazą ciszy i spokoju, miejscem wytchnienia i ucieczki z zatłoczonych i głośnych miast. Z biegiem czasu stał się też przedmiotem zainteresowania pod kątem inwestycji. Nic dziwnego. Las koi, las uspokaja, a przede wszystkim stanowi naturalnie piękne otoczenie.

Budowa domu na działce leśnej

Pytanie tylko, czy da  się  ingerować w tereny leśne w zgodzie z szeroko pojętym tematem ochrony środowiska przyrodniczego? Czy można kupić teren leśny i jak na nim inwestować z ”głową”? Czy działka na której rosną drzewa to zawsze działka leśna? Jak wyglądają procedury związane z budową domu na takim terenie i jak się nie zgubić w gąszczu tych wszystkich zagadnień?

1. Co to jest grunt leśny i jaka jest jego definicja

Definicja gruntu leśnego ma już swoje lata. Określa ją Ustawa o lasach, która mówi, że lasem jest teren spełniający warunki :

„1) zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi), drzewami i krzewami oraz runem leśnym lub przejściowo jej pozbawiony:

a) przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody lub

b) wchodzący w skład parku narodowego lub

c) wpisany do rejestru zabytków.

2) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.”

Definicja terenów leśnych znajduje się również w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie jej treścią, gruntami leśnymi  są grunty:

1) określone jako lasy w przepisach o lasach;

2) zrekultywowane dla potrzeb gospodarki leśnej;

3) pod drogami dojazdowymi do gruntów leśnych.

O faktycznym przeznaczeniu działki decyduje jednak zapis w ewidencji gruntów oraz miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nie to, czy jest ona porośnięta drzewami czy nie. Pamiętaj o tym i nie oceniaj sytuacji pochopnie. Lasy to grunty oznaczone w ewidencji gruntów symbolem Ls. Oprócz lasów mamy tez grunty leśne zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem Lz oraz  rolne grunty zadrzewione i zakrzewione Lzr. W miejscowym planie grunty takie mają oznaczenie ZL (lasy), ZN (tereny zielone objęte ochroną przyrody), bądź ZP (tereny zieleni urządzonej).

2. Zakup działki leśnej

Tereny lasów zajmują około 30% powierzchni naszego kraju. Większość z nich (około 80%) jest własnością Skarbu Państwa. Grunty te są zarządzane przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe. Pozostała część to lasy prywatne, które są nadzorowane przez władze lokalne – poszczególnych starostów. W praktyce oznacza to, że działkami leśnymi nie można dowolnie dysponować, niezależnie czy są to „lasy prywatne” czy państwowe”. Zarówno ich zakup, sposób zagospodarowania, wycinki czy inwestowania są związane z narzuconymi ograniczeniami.

Działkę leśną może kupić każdy, bez konieczności prowadzenia działalności w zakresie produkcji leśnej. Zapisy ustawy przewidują prawo pierwokupu gruntu Lasom Państwowym oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków, gruntu  rolnego przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania lub w decyzji o warunkach zabudowy a także terenu  objętego uproszczonym planem urządzenia lasu. Wyjątkiem są sytuacje, gdy nabywcą jest:

• osoba dziedzicząca,
• żona lub mąż zbywcy,
• krewny zbywcy lub osoba związana ze zbywcą (z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli).

Na początku notariusz ustala ewentualne pokrewieństwo  nabywcy gruntu. Następnie sporządzana jest warunkowa umowa sprzedaży, która  trafia do Lasów Państwowych. W przypadku działki rolnej z lasem, kopia wysyłana jest także do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Jeśli przez miesiąc podmioty nie są zainteresowane zakupem, działka może zostać sprzedana Tobie.

Pamiętaj, że to zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dotyczący przeznaczenia Twojej działki decyduje o jej docelowym sposobie użytkowania.  Działka leśna (Ls ) oznacza często zakaz inwestycji budowlanych. Co innego gdy oznaczona jest w ewidencji jako tereny nieużytków, pastwisk, łąk, czy obszarów pod zalesienie lub zakrzewienie. Wtedy szanse na inwestycje rosną!

3. Użytkowanie działki leśnej a plan urządzenia lasu

Działka lasu (Ls) to teren z zasady nie przeznaczony do inwestycji i zabudowy, lecz do produkcji leśnej. Niezależnie od tego, czy jest to „las prywatny” czy ”państwowy” przepisy nakładają na właścicieli obowiązek prowadzenia zrównoważonej gospodarki leśnej, ochrony gleby i wód leśnych, ochrony przeciwpożarowej oraz zabezpieczeń przed szkodnikami. Nawet ogrodzenie takiego terenu jest niemożliwe. Zezwala się jedynie ustawienie znaku zakazującego wstępu lub rozłożenie siatki w celu zagrodzenia młodego lasu przez zwierzętami.

Wszystkie dane dotyczące gospodarki leśnej na danym obszarze zapisane są  w planie urządzenia lasu (PUL), który sporządzany jest dla lasów państwowych, natomiast w formie uproszczonego planu urządzenia lasu (UPUL) dla terenów prywatnych. Plany takie ustalane są na 10 lat.

Co znajdziesz w takim dokumencie?

• opis lasów i gruntów przeznaczonych do zalesienia,
• zestawienie powierzchni lasów,
• opis roślinności (według gatunków, klas bonitacji drzewostanów oraz funkcji),
• analizę gospodarki leśnej i program ochrony przyrody,
• opis zadań do zrealizowania, w tym: liczbę drzew do wycinki, opis ochrony lasu, zadań łowieckich.

Pamiętaj, że nowy projekt UPUL starosta podaje do publicznego wglądu. Każdy właściciel działki ma prawo w ciągu 30 dni do złożenia uwag do jego treści. Skorzystaj z tej możliwości jeśli tylko widzisz taką potrzebę, ponieważ następna okazja zdarzy się dopiero za 10 lat.

Budowa domu na działce leśnej

4. Zapisy planistyczne

Przed zakupem każdej działki, szczególnie tej leśnej, należy zawsze dokładnie sprawdzić jej status prawny. Wróć więc do naszego bloga: https://modulovi.pl/dzialka-pod-dom-modulowy/, w którym szczegółowo omówiliśmy najistotniejsze aspekty z tym związane.

Jeśli działka leśna w miejscowym planie zakłada możliwość zabudowy, koniecznie zweryfikuj dodatkowo jakość gleby oraz  ewentualną kolizję potencjalnej zabudowy z istniejącym drzewostanem. Na tych danych opierać się będzie w przyszłości zmiana przeznaczenia gruntów leśnych na cele budowlane. Jeżeli trafimy na działkę o dobrym podłożu i cennym zalesieniu może się okazać, że uzyskanie takiej zgody będzie bardzo kosztowne, czasochłonne a czasem niemożliwe.

Niezależnie od tego, jaki rodzaj inwestycji planujesz, zawsze będzie ona wymagała zgodności z treścią miejscowego planu zagospodarowania lub w przypadku jego braku, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Dodatkową opcją jest zawsze przygotowanie  miejscowego planu na własny koszt, ale ten musi zostać zaopiniowany na wielu  etapach i przez wiele organów. Szanse na jego uzyskanie jest niewielkie, obarczone dużym ryzykiem oraz kosztami. Nikt nie mówił, że będzie łatwo bo im dalej w las tym…ciemniej. 

Szukając działki po zabudowę staraj się ją więc znaleźć na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z zapisami dopuszczającymi możliwość zabudowy. Jeśli brakuje planu miejscowego sprawa będzie dużo bardziej skomplikowana a czasami wręcz niemożliwa, szczególnie w przypadku terenów Ls i tych objętych planem urządzenia lasu. Zabudowane działki w sąsiedztwie, dostęp do drogi publicznej oraz do mediów to z kolei wymagane elementy, jeśli chodzi o uzyskanie warunkach zabudowy na terenach nie pokrytych miejscowymi planami.

5. Wyłączenie gruntów z produkcji leśnej

Co do zasady wyłączenie gruntów z produkcji leśnej odbywa się dwuetapowo, tak samo jak w przypadku działek rolnych. Pierwszy etap to „ODLESIENIE DZIAŁKI” czyli przeznaczenie gruntów na cele leśne na etapie planistycznym. Często to ten właśnie etap kończy się niepowodzeniem, ponieważ na wielu szczeblach administracyjnych musi nastąpić potwierdzenie, że wnioskowany teren nie pełni istotnej funkcji w gospodarce leśnej.

Kolejny etap to uzyskanie decyzji na „WYŁĄCZENIE GRUNTÓW Z PRODUKCJI LEŚNEJ” na etapie rozpoczęcia inwestycji przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji  pozwolenia na budowę czy zgłoszenia budowy. Wyłączenie dotyczy gruntów Ls a zgodę na to wydaje dyrektor regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych. Załącznikami do wniosku jest :

• wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• wypis z uproszczonego planu urządzenia lasu /udzielenie informacji na temat zabiegów taksacyjnych )do uzyskania w odpowiednim nadleśnictwie),
• tytuł prawny do działki,
• projekt zagospodarowania (przedstawiający obrys powierzchni do wyłączenia z produkcji leśnej wraz z bilansem terenu sporządzonym przez osobę uprawnioną (zazwyczaj jest to architekt).

Pamiętaj, że wydana decyzja ustala wartość kwot do zapłacenia: kwotę należności, opłaty roczne oraz odszkodowanie za przedwczesną wycinkę drzew. Musisz wiedzieć, że wyłączenie gruntu o powierzchni do 0.05 ha  z produkcji leśnej jest zwolnione z jednorazowego odszkodowania dotyczącego przedwczesnej wycinki drzew leśnych w przypadku budownictwa mieszkaniowego lub do 0.02 ha na każdy lokal mieszkalny, w przypadku zabudowy wielorodzinnej.

6. Zgoda na wycinkę oraz jej koszt

Brniemy dalej w ten las, po pas 🙂

Gdy już otrzymamy decyzję na wyłączenie gruntu z produkcji leśnej, możemy się zająć kolejnym tematem jakim jest zgoda na wycinkę drzew z terenu, który uległ odlesieniu. Wycinkę reguluje ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody. Zgodnie z nią, takie zezwolenie wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta na wniosek właściciela nieruchomości. Właściciel działki musi zgłosić do urzędu zamiar wycięcia drzew, których obwód  przekracza:

80 cm – w przypadku topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz klonu srebrzystego,

65 cm – w przypadku kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego,

50 cm – w przypadku pozostałych gatunków drzew.

Nie było łatwo ale się udało:)

Teraz już tylko wybór projektu i budowa Twojego wymarzonego domu. Jeśli udało Ci się przebrnąć przez sprawy związane z zakupem działki leśnej , wyłączeniem gruntów z produkcji leśnej czy pozwoleniami na wycinkę drzew z pomyślnym skutkiem to znaczy, że nic Cię już chyba nie zaskoczy. Jeśli wybrałeś dom modułowy z naszej oferty od sprawdzonego producenta to teraz to już naprawdę „bułka z masłem”;)

Czytaj więcej:

• Wady i zalety domów modułowych
• Działka pod dom modułowy. Architekci podpowiadają!
• Tiny house. Duża historia małego domu
• Budownictwo modułowe. Czy to jest technologia przyszłości?
• Glamping – nowoczesny camping