Wybór odpowiedniej działki pod dom modułowy zależy od wielu czynników, głównie od Twoich preferencji, potrzeb, a także lokalnych warunków i aspektów prawnych. Wielkość domu i sposób użytkowania (letniskowy sezonowy, letniskowy całoroczny czy też mieszkalny) będą miały wpływ na wiele z nich. Dodatkowo istnieje kilka ogólnych kryteriów, które musisz wziąć pod uwagę aby działka pod dom modułowy była wybrana w pełni świadomie. Posegregowaliśmy je dla Ciebie tworząc „check” listę, którą możesz wykorzystać przymierzając się do zakupu działki.
Działka pod dom modułowy
Poruszane tematy
Lokalizacja i sąsiedztwo
Wybierz lokalizację zgodną z Twoimi wymogami oraz sposobem użytkowania budynku. Niezależnie od tego czy dom modułowy będzie Twoim weekendowym azylem, czy docelowym miejscem zamieszkania, lokalizacja i jego otoczenie stanowią podstawowe kryterium. Zastanów się, jakiego sąsiedztwa oczekujesz i czego nie jesteś w stanie zaakceptować. Jak ważny jest dla Ciebie lub Twoich bliskich kontakt z przyrodą, dostęp do publicznych środków transportu czy ośrodków handlowych. Sprawdź, czy w sąsiedztwie planowane są uciążliwe inwestycje przemysłowe lub ruchliwe trakty komunikacyjne. Twoja działka musi być zlokalizowana poza nimi, aby korzystanie z niej w przyszłości było dla Ciebie wyłącznie przyjemnością. Porozmawiaj z okoliczną społecznością! Oni zawsze są najlepszym źródłem informacji 🙂
Rozmiar i kształt działki pod dom modułowy
Działka powinna być wystarczająco duża, aby pomieścić budynek oraz zapewnić odpowiednią przestrzeń na ogród, taras, komunikację czy miejsca postojowe. Ze względu na regularność i powtarzalność modułów najbardziej optymalne są działki o kształcie kwadratu lub prostokąta. Jeśli planujesz rozbudowę domu w przyszłości lub lokalizację innych obiektów na działce, zwróć uwagę na taką możliwość. Pamiętaj, że lokalizacja budynku musi zapewnić odpowiednią odległość od granicy działki. Zazwyczaj są to minimum 3 metry od granicy działki (gdy stawiasz budynek ścianą bez okien). W przypadku ściany z oknami muszą to być minimum 4 metry. Zwróć uwagę na istniejące budynki na działkach sąsiednich. Zachowanie wymaganych odległości jest wymagane również od nich(standardowo 8 metrów). W przypadku lokalizacji w strefie lasu czy innych terenów chronionych, spytaj o szczegóły architekta w Twojej okolicy. Jeśli go nie znajdziesz, zadzwoń do nas!
Działka pod dom modułowy
Topografia, rodzaj gruntu i orientacja w stosunku do stron świata
Topografia i rodzaj gruntu
Jeżeli nie jest to celowe założenie architektoniczne, wybierz działkę o stosunkowo płaskim lub łagodnie nachylonym terenie. To ułatwi budowę poczynając od dojazdu, transportu i montażu modułów. Duże zróżnicowanie poziomów skomplikuje proces budowy i spowoduje konieczność zastosowania indywidualnego posadowienia budynku czy kosztownych prac ziemnych. Zwróć też uwagę na rodzaj gruntu, szczególnie jeśli planujesz dom całoroczny. Brak możliwości przyłączenia do sieci powoduje, że będziesz zmuszony do realizacji przydomowej oczyszczalni ścieków, studni czy zagospodarowania wód deszczowych. Optymalne dla posadowienia budynków są grunty niespoiste, czyli piaski i pospółki. Standardowe fundamentowanie można też wykonywać w gruntach spoistych typu: iły, gliny czy pyły. Muszą one być jednak w postaci twardoplastycznej. Bądź czujny, jeśli twoja działka pod dom modułowy zlokalizowana jest blisko cieków wodnych lub występują na niej stare drenaże czy rowy melioracyjne. Unikaj też działek z gruntami nasypowymi, nie nadającymi się do bezpośredniego posadowienia. Jeśli masz wątpliwości co do jakości gruntu, zleć jego analizę firmie geologicznej jeszcze przed zakupem działki. Koszt to około 120 zł za metr bieżący odwiertu.
Orientacja działki
Zwróć uwagę na orientację działki względem stron świata, aby wykorzystać naturalne światło i ciepło słońca. To podstawowa zasada, jeśli myślisz o stworzeniu miejsca przyjaznego środowisku, z niskim zapotrzebowaniem na energię pierwotną i optymalnymi rozwiązaniami instalacyjnymi. Lokalizując budynek na działce, kieruj się zasadą podążania za słońcem. Pomieszczenia, w których przebywamy rano najlepiej lokalizować od strony wschodniej. Strefa dzienna i tarasy sprawdzą się najlepiej od strony południowej i zachodniej. Pomieszczenia gospodarcze i techniczne powinny się znaleźć od strony północnej.
Lokalizacja i topografia działki
Stan prawny działki
Wiedza dotycząca stanu prawnego nieruchomości da Ci możliwość podejmowania dobrych i świadomych decyzji dotyczących jej zakupu. Analiza stanu prawnego będzie wymagała informacji wynikających z:
- zapisów księgi wieczystej,
- wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków,
- wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Księga wieczysta
W poszczególnych działach księgi wieczystej znajdują się najważniejsze informacje dotyczące położenia działki, jej właściciela czy też obciążeń z tytułów służebności, czy innych zobowiązań takich jak hipoteki. Nierzadko zdarzają się rozbieżności pomiędzy stanem prawnym wynikającym z zapisów księgi wieczystej, a jej rzeczywistym stanem prawnym, szczególnie jeśli chodzi o zapisy dotyczące położenia działki, powierzchni, czy sposobu użytkowania. Pamiętaj, że pierwszeństwo mają zawsze dane z ewidencji, a nie te wpisane do księgi wieczystej.
Ewidencja gruntów
Wypis z ewidencji gruntów oprócz numeru księgi wieczystej, danych właściciela, powierzchni, dokładnego oznaczenia nieruchomości, zawiera też informacje dotyczące rodzaju użytków gruntowych. Dzięki temu dowiesz się czy działka ma charakter rolny, czy jest już działką budowlaną. Wyrys z ewidencji gruntów ma formę mapy, co da Ci możliwość zorientowania się w terenie. Ułatwi Ci również odnalezienie działki w elektronicznych portalach geodezyjnych.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Kolejną ważną kwestią są zapisy wynikające z dokumentów planowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to uchwała rady miasta lub gminy, która w szczegółowy sposób opisuje sposób wykorzystania danego terenu. Uchwała ta jest podstawą do projektowania obiektów i pozyskiwania wszelkich decyzji i pozwoleń. Z miejscowego planu dowiesz się między innymi: co możesz wybudować oraz jaka forma architektoniczna obowiązuje na danym terenie (wysokość, ilość kondygnacji, szerokość elewacji frontowej, rodzaj dachu). Dodatkowo sprawdzisz jak wygląda dojazd, planowana infrastruktura techniczna czy sąsiedztwo. Pamiętaj, że realizacja inwestycji musi być zgodna z zapisami miejscowego planu. Jeśli chcesz sprawdzić czy Twoja działka objęta jest planem lub sprawdzić jego treść, złóż wniosek o wydanie wypisu i wyrysu. Możesz też to bezpłatnie zweryfikować poprzez elektroniczne portale SIP(System Informacji Przestrzennej).
Warunki zabudowy
Co zrobić gdy teren objęty inwestycją nie jest objęty miejscowym planem? Może się tak zdarzyć, ponieważ ponad 60% powierzchni naszego kraju nie ma w nich pokrycia. W takiej sytuacji musisz wystąpić do wójta gminy, burmistrza lub prezydenta miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, która określi parametry dla wnioskowanej zabudowy na podstawie analizy urbanistycznej sąsiedniej zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe po spełnieniu kilku warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy,
- teren ma dostęp do drogi publicznej,
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym
Pamiętaj, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy. Nawet jeśli nie jesteś jeszcze właścicielem terenu a chcesz wiedzieć czy można na nim zlokalizować Twój wymarzony dom, to możesz o nie wystąpić. Niestety, jako ”niewłaściciel” będziesz musiał wnieść opłatę skarbową w wysokości 598 zł, niezależnie od rodzaju inwestycji. Rozpatrzenie wniosku trwa zazwyczaj od 2 do 4 miesięcy, w zależności od stopnia skomplikowania sprawy oraz potencjalnego oddziaływania budynku na obszary sąsiednie.
Infrastruktura
Dostępność infrastruktury w przypadku domów modułowych całorocznych stanowi jeden z ważniejszych kryteriów wyboru. Zwróć uwagę przy zakupie działki na ten właśnie aspekt, często bowiem atrakcyjna lokalizacja oraz wyjątkowo niska cena oznaczają deficyt w kwestii uzbrojenia. Świadomie oszacuj więc koszty związane z późniejszą koniecznością przyłączenia do infrastruktury technicznej. W tym celu możesz wystąpić do właściwych gestorów sieci z wnioskiem o zapewnienie uzbrojenia. W przypadku braku sieci kanalizacji możesz zaplanować przydomową oczyszczalnię ścieków lub szczelny bezodpływowy zbiornik (szambo).
Brak sieci wody oznacza konieczność zrealizowania własnego ujęcia wody ze studni. Pamiętaj, że od tego na jakiej głębokości znajdziesz wodę i w jakiej ilości ją pobierasz zależy, czy będzie konieczność uzyskiwania dodatkowych zgód w jednostkach przedsiębiorstwa wodnego. Koszty związane z wykonaniem studni wraz z uzdatnianiem wody czy realizacji przydomowej oczyszczalni, mogą czasem zaskoczyć.
W przypadku obiektów sezonowych sprawa wygląda trochę prościej. Oczywiście najbardziej optymalna jest wersja ich użytkowania z podłączeniem do mediów. Nowoczesne niewielkie domy letniskowe dają już często możliwość ich użytkowania bez przyłączenia do sieci. Wyposażone w zbiorniki wody czystej i szarej, toalety „spalające” oraz systemy offgridowe z jednostkami fotowoltaiki i ogrzewaniem elektrycznym, powodują samowystarczalność obiektów oraz ich niezależność od mediów zewnętrznych.
Dojazd i dostęp do drogi publicznej
Kolejną ważną rzeczą jest zapewnienie dojazdu do terenu, umożliwiające wjazd zarówno aut dostawczych z elementami domu modułowego jak i dźwigu wymaganego na etapie budowy. W zależności od tego jaka odległość dzieli zakład produkcyjny od twojej lokalizacji oraz jakim pojazdem transportującym zostanie on przywieziony (transport HDS, transport niskopodwoziowy czy pilotowany transport ponadgabarytowy) cena transportu ustalana jest indywidualnie. Dobrą praktyką jest samodzielne sprawdzenie przez producenta możliwości dojazdu, co wyklucza ewentualne problemy czy interpretacje dotyczące dostępności do działki. Szczególnie ważne wydaje się to przy specyficznie położonych lokalizacjach, z dużymi nachyleniami czy niestabilnym gruntem nośnym.
Oprócz kwestii dojazdu do działki istotne jest tez zweryfikowanie jej docelowego dostępu do drogi publicznej (poprzez wewnętrzne drogi dojazdowe lub prywatne, do której masz prawo przejazdu, przechodu lub w których masz udziały). Po zakupie działki stanowi to gwarancję uzyskania późniejszych zgód i decyzji w procesach administracyjnych (w tym np. pozwolenia na budowę, jeśli jest wymagane).
Nigdy nie działaj zbyt pochopnie podejmując decyzję o zakupie działki pod dom modułowy, nawet jeśli początkowo wydaje Ci się, że trafiłeś na wyjątkową okazję lub odnalazłeś swoje miejsce na ziemi. Korzystając z naszych wskazówek, zrób sobie listę rzeczy, które należy sprawdzić w pierwszej kolejności tak, aby budowa Twojego domu modułowego (niezależnie czy jest to dom sezonowy czy całoroczny) przebiegła sprawnie a samo korzystanie z obiektu pozostało czystą przyjemnością, w dodatku bez uciążliwego sąsiedztwa.
Jeśli masz wątpliwości choćby do jednego punktu na swojej „check” liście, poproś o pomoc specjalistę w swojej okolicy lub skontaktuj się z nami.
Czytaj więcej: